Blog Layout
האם בית המשפט העליון שינה את מעמדה של הערת האזהרה?
עו"ד אמנון פרוידמן • January 20, 2021
שני פסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי בית המשפט העליון מעמידים באור מעניין את שאלת מעמדה של הערת האזהרה, להלן נעסוק בקצרה בפסקי דין אלו:
כידוע, הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומטרתה להזהיר ולהודיע לצדדים שלישיים כי במקרקעין אשר לגביהן רשומה ההערה קיימת התחייבות לעשיית עסקה או להימנעות מעשיית עסקה ביחס אליהם. למעשה עיון בפנקסי המקרקעין בהן רשומה ההערה צפוי למנוע לרוב מצד שלישי לבצע בהם עסקה אשר עשויה להביא אותו ל"תאונה משפטית" מול המוטב בהערת האזהרה הרשומה.
אומנם הערת אזהרה אינה זכות קניינית במקרקעין ואולם במהלך השנים התחזק מעמדה של הערת האזהרה עד כדי שהיא קנתה לעצמה מעמד של זכות מעין קניינית ואשר לרוב איננה ניתנת לסתירה.
כאמור, לאחרונה ניתנו שני פסקי דין בבית המשפט העליון, האחד - ניתן לומר - החליש את מעמדה של הערת האזהרה ואילו פסק הדין השני כך נראה חיזק את מעמדה, שני פסקי הדין נגעו למעמדה של הערת האזהרה במסגרת הליכי חדלות פרעון. נראה כי בית המשפט העליון עוד לא אמר את המילה האחרונה ועוד צפויה פסיקה נוספת ומשמעותית בעניין זה.
בפסק הדין הראשון שניתן בע”א 459/20 מרדכי חכם נ’ עו”ד מור נרדיה, מנהל מיוחד, אישר בית המשפט העליון למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות במסגרת פרויקט תמ”א 38 שנקלע לקשיים ומונה לו נאמן. במקרה זה הנאמן נתקל בקושי להשלים פרויקט בנייה שנקלע לקשיים וזאת בשל היעדר האפשרות לאתר יזם שיסכים לבצע את העבודה בשל חוסר כדאיות כלכלי, שכן אף אחד מאותם יזמים שאליהם פנה המנהל המיוחד לא הסכים לקבל על עצמו את ההתחייבויות שקיבל היזם הראשון שנקלע לקשיים כלפי אותם רוכשי דירות. בשל האמור הגיע בית המשפט למסקנה שהסכמי המכר של רוכשי דירות היזם בפרויקט הינם בגדר "נכס מכביד" ומשכך דינם להתבטל. בהתאם לכך גם הערת האזהרה שנרשמה לטובת אותם רוכשים דינה להתבטל.
להחלטה זו יש משמעות קרדינלית בעיקר ביחס להתקשרות בעסקאות עם יזם בפרוייקטים של תמ"א 38 אשר בהן ניתנת בטוחה בדמות הערת אזהרה ותשלומים על פי התקדמות הבנייה – זאת לעומת פרויקטים יזמיים רגילים שבהם ניתנת בדרך כלל בטוחה בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
נציין כי לאחרונה פועל ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון לעדכן את תקנות המכר על מנת לקבוע שיעורי תשלום בגין דירה חדשה בהתאם לקצב התקדמות העבודות, במועדים מאוחרים יותר לעומת הקבוע היום בתקנות, וזאת על מנת להגן על הרוכשים ולהפחית את הסיכון שלהם – סיכון שגדל כאמור כפועל יוצא מפסק הדין הנ"ל.
פסק הדין השני ניתן לקראת סוף שנת 2020, מספר חודשים לאחר שניתן פסק הדין הראשון, ובפסק דין זה נדמה כי בית המשפט העליון ביקש לשוב ולחזק את מעמדה של הערת האזהרה לאחר היחלשות מוסד זה בעקבות פסק הדין הראשון.
מדובר בע”א 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ’ אלימלך רייכמן, במקרה זה ביקש נאמן בהליך פשיטת רגל של חייב למחוק הערת אזהרה שנרשמה על נכס של חייב וזאת לצורך הבטחת תשלום חובו של אותו חייב. במקרה זה דובר היה על הערת אזהרה שלילית מסוג הערה על הימנעות מעשות עסקה ובית המשפט לאחר ניתוח מעמדה של הערת האזהרה תוך השוואתה להערת אזהרה חיובית הגיעה לכלל מסקנה שהחוק אינו מפריד בין הערה חיובית להערה שלילית והוא קובע נורמה מהותית המשריינת את זכותו של בעל ההערה מפני פגיעה על ידי אחרים שגם להם יש זכויות נגד בעל הנכס. בית המשפט קבע כי די ברישומה של הערת האזהרה כדי לתת עדיפות לבעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב וכן קבע כי הערת אזהרה היא “בבחינת נורה אדומה מהבהבת, המרתיעה בפני כל מטען שהמקרקעין נושאים לזכות בעל ההערה”.
אם כך, בתוך מספר חודשים נראה כי ניתנו שני פסקי דין מפי הערכאה הגבוהה ביותר בשני כיוונים מנוגדים לכאורה וונראה כאמור, כי טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין מעמדה של הערת האזהרה.
נכתב ע"י עו"ד אמנון פרוידמן.
האמור במאמר זה או בכל מאמר אחר באתר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. ככל שמי מהמבקרים באתר יבחר לעשות כן הרי הוא פועל על אחריותו המלאה בלבד.
מגפת הקורונה השליכה באופן מהותי על המגזר הפרטי והעלתה לקדמת הבמה את טענת סיכול החוזה שהפכה לאות מתה בדין הישראלי. האם לאור המשבר העולמי ניתן לבטל חוזה בטענת סיכול חוזה?
מה אומר החוק החדש באשר לעסקאות שנעשו בסמוך לפני שאדם החל הליך חדלות פירעון. האם חל שינוי לעומת הדין הקודם?
בשל העובדה שמשרדנו מייצג מאות נושים בתיק זה, יובאו להלן עדכונים שוטפים לנוחיותכם.
כתובת:
דרך מנחם בגין 7 רמת גן, בית גיבור ספורט, (קומה 36) 5268102 | טלפון:
03-6114459 | פקס:
03-6129996 | דוא”ל:
office@av-law.co.il
בניית אתרים
וקידום אתרים - קידום פלוס